Derecho
del dueño y arrendatario
Muchos estados han basado sus leyes sobre propietarios e inquilinos en la
Ley residencial uniforme de propietarios e inquilinos (URLTA, Uniform Residential Landlord and Tenant Act)
y en el Código residencial modelo de propietarios e inquilinos (Model
Residential Landlord-Tenant Code). Las leyes estatales comparten
algunos principios generales del derecho de propietarios e inquilinos, como el
derecho contractual y el derecho de propiedad que regulan las relaciones entre
los propietarios e inquilinos.
Si bien las leyes estatales regulan principalmente los derechos y
responsabilidades de los propietarios e inquilinos, las leyes federales también
contemplan aspectos de los alquileres y locaciones residenciales y comerciales.
La Ley de derechos civiles de 1866 (Civil Rights Act) y la Ley federal de
igualdad de acceso a la vivienda (Federal Fair Housing Act) prohíben la
discriminación en el mercado de venta y alquileres de viviendas.
La ley federal prohíbe la discriminación por motivos de:
- Raza
- Color
- Religión
- Nacionalidad
- Sexo
- Edad
- Incapacidad física
- Incapacidad mental
- Situación familiar
Responsabilidades del
El inquilino debe pagar puntualmente el alquiler conforme a lo establecido
en el contrato de locación. Si el inquilino no paga el alquiler, el propietario
puede recurrir al juzgado para proceder al desalojo del inquilino. Durante el
proceso de desalojo, el propietario debe acatar las leyes estatales y
abstenerse de tomar medidas por su cuenta. “Por su cuenta” se refiere a
desalojar al inquilino por la fuerza, desalojar los bienes del inquilino o
cambiar las cerraduras de la propiedad.
El inquilino es responsable de mantener la propiedad en un estado
razonable. Los detalles de dicha responsabilidad se suelen establecer de común
acuerdo en el contrato de locación. Si el contrato de locación no establece los
detalles de las responsabilidades de mantenimiento, el inquilino debe mantener
el inmueble. Al finalizar el período de locación, el inquilino debe dejar la
propiedad en las mismas condiciones en que la recibió, a excepción del desgaste
y depreciación razonables. En caso de que la propiedad haya sido dejada en
buenas condiciones, el propietario debe devolver el depósito de garantía pagado
por el inquilino.
Responsabilidades del
Al celebrar un contrato de alquiler, el propietario debe entregar la
posesión física del inmueble al inquilino. Una vez que la propiedad es
arrendada, el propietario tiene derecho a inspeccionar la propiedad sólo luego
de dar aviso con 24 horas de antelación, excepto en casos de emergencia. Es
posible que el propietario no pueda ingresar al inmueble cuando lo desee.
Los inquilinos tienen derecho al uso y goce del inmueble sin la intromisión
del propietario. Este derecho se viola si el propietario desaloja injustamente
al inquilino de la propiedad. También se viola el derecho cuando un problema en
el inmueble continuamente interfiere en la capacidad del inquilino de usar la
propiedad y el propietario no soluciona el problema luego de que el inquilino
le informara al respecto.
En los casos de locación residencial, el propietario es responsable de
hacer que la propiedad sea mínimamente habitable. Los estándares de vivienda se
especifican en las leyes estatales y en los códigos de vivienda municipales. Si
el código de vivienda no se cumple, el inquilino puede negarse a pagar el
alquiler u obtener una indemnización por daños de parte del propietario. El
propietario no puede desalojar o sancionar al inquilino por denunciar el
incumplimiento del código de vivienda.
Duración
del alquiler
El plazo de duración de un alquiler puede variar de acuerdo con el contrato
de locación. Una locación puede acordarse por un período de tiempo específico,
como una locación anual o mensual, o puede terminarse por cualquiera de las
partes en cualquier momento. La locación extinguible se conoce como locación
“por tiempo indeterminado”. Cuando el inquilino se niega a dejar la propiedad
cuando se ha llegado al tiempo especificado, el alquiler se denomina
“precario”. Cuando esto sucede, el inquilino sigue siendo responsable de pagar
el alquiler hasta que sea desalojado o se llegue a un nuevo acuerdo de
alquiler.
En el caso del alquiler “por tiempo indeterminado” se requiere un aviso
oportuno, mientras que no se requiere aviso alguno para terminar una locación
que tiene una fecha de finalización predeterminada. El Common Law (derecho consuetudinario) establece
que el propietario o el inquilino deben dar aviso con un tiempo de anticipación
equivalente al período de tiempo del alquiler. Esto significa que si un
alquiler se paga mensualmente, entonces se requiere un aviso previo de un mes
para terminar el contrato de locación.
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