PREGUNTAS GENERALES SOBRE FINANCIACIÓN:
ASPECTOS BÁSICOS
En términos generales, una hipoteca es un préstamo
Obtenido para adquirir un bien raíz. La "hipoteca" en sí es
Un gravamen (una demanda legal) sobre la vivienda o
Propiedad que asegura la promesa de pago de la deuda.
Todas las hipotecas poseen dos características en común:
Capital e interés
¿QUÉ ES UN PRÉSTAMO A VALOR (LTV)? ¿CÓMO SE
DETERMINA EL MONTO DE MI PRÉSTAMO?
La relación préstamo a valor es el monto del préstamo
Comparado con el precio o el valor de tasación de la
Vivienda que va a adquirir. Cada préstamo posee un límite
LTV específico. Por ejemplo: con un préstamo LTV del 95%
Sobre un vivienda tasada en $50,000, podría pedir un
Préstamo de hasta $47,500 (95% de $50.000), y debería
Abonar $2,500 como pago inicial.
La relación préstamo a valor refleja el monto del capital
Que los prestatarios poseen en sus viviendas. Cuanto
Mayor es el LTV, menor es la cantidad de dinero en
Efectivo que los compradores de viviendas deben abonar
De sus propias reservas. Por lo tanto, para proteger a las
Entidades crediticias contra la pérdida potencial en caso de
Cesación de pago, los préstamos con LTV más altos (80% o
Más) generalmente exigen una póliza de seguro
Hipotecario
Y CUÁLES SON LAS VENTAJAS DE CADA UNO?
Hipotecas con tasa fija: los pagos no se modifican durante
La Vida Del
Tipos
A 15 años
A 30 años
Ventajas
Predecible O fijas
El costo de la vivienda no se ve afectado por las variaciones de
Las tasas de interés y la inflación.
Hipotecas con tasas ajustables (ARMS): los pagos
Programados suben y bajan con las variaciones en las
Tasas de interés; los incrementos están sujetos a límites.
Tipos
Hipoteca reembolsable al vencimiento: ofrece tasas muy bajas
Durante el período inicial (generalmente cinco, siete o diez años).
Una vez transcurrido el tiempo, el saldo vence o es refinanciado
(Aunque no en forma automática).
Hipoteca de dos pasos: la tasa de interés se ajusta una sola vez y
Permanece igual durante la vida del préstamo.
ARMS vinculadas a un índice o margen específico
Ventajas
Generalmente ofrecen tasas de interés iniciales más bajas
Los pagos mensuales pueden ser menores
Pueden calificar al prestatario para un monto de préstamo mayor
¿CUÁNDO TIENEN SENTIDO LAS ARMS?
(VARIABLE)
Una ARM podría tener sentido si está seguro de que sus
Ingresos crecerán a un ritmo constante con el correr de los
Años o si está pensando en mudarse en el futuro cercano y
No le preocupan los potenciales aumentos en las tasas de
Interés
¿CUÁLES SON LAS VENTAJAS DE LOS PLAZOS DE
PRÉSTAMOS A 15 Y 30 AÑOS
A 30 años:
Durante los primeros 23 años del préstamo, se pagan más
Intereses que capital, lo cual implica mayores deducciones
Impositivas.
A medida que la inflación y el costo de la vida aumentan, los
Pagos de la hipoteca se convierten en una parte cada vez menor
De los gastos generales
A 15 años:
Los préstamos generalmente se realizan a tasas de interés más
Bajas.
El capital aumenta más rápidamente ya que los pagos iniciales
¿PUEDO PAGAR MI PRÉSTAMO ANTES DEL
VENCIMIENTO?
Sí. Al enviar dinero adicional cada mes o al realizar un
Pago adicional al final del año, puede acelerar el proceso de
Pago del préstamo. Cuando envía dinero adicional,
Asegúrese de indicar que la diferencia del pago se debe
Aplicar al capital. La mayoría de las entidades crediticias
Permiten la cancelación anticipada de los préstamos,
Aunque exigen el pago de una penalidad por pago
Anticipado. Para más información, consulte a su entidad
Crediticia
¿EXISTEN HIPOTECAS ESPECIALES PARA LOS
COMPRADORES DE VIVIENDA POR PRIMERA VEZ?
Sí. En la actualidad, las entidades crediticias ofrecen
Distintas opciones de hipotecas accesibles que pueden
Ayudar a los compradores de vivienda por primera vez a
Superar los obstáculos que dificultan la adquisición de
Una casa en el pasado. Ahora, las entidades crediticias
Podrían estar en condiciones de ayudar a los prestatarios
Que no poseen una gran suma de dinero ahorrado para el
Pago inicial y los gastos de cierre, que presentan un
Historial crediticio pobre o nulo, que poseen una deuda a
Largo plazo importante, o que han experimentado
Irregularidades en sus ingresos
¿QUÉ MONTO NECESITO PARA EL PAGO INICIAL?
Actualmente existen opciones de hipotecas que sólo exigen
Un pago inicial del 5% o menos del precio de compra. Sin
Embargo, cuanto mayor sea el pago inicial, menor será el
Monto del préstamo y mayor su capital. Las hipotecas con
Un pago inicial inferior al 20% generalmente requiere una
Póliza de seguro hipotecario para obtener el préstamo
Cuando considere el monto de su pago inicial, tenga en
Cuenta que también necesitará dinero para los gastos de
Cierre, la mudanza y, posiblemente, las reparaciones y la
Decoración
¿QUÉ INCLUYE EL PAGO MENSUAL DE LA HIPOTECA?
El pago mensual de la hipoteca cubre, principalmente, el
Pago del capital e intereses. Sin embargo, la mayoría de
Las entidades crediticias también incluyen los impuestos
Locales a los bienes raíces, el seguro del propietario y el
Seguro hipotecario (si corresponde) si es condo solo el H06
La asociación paga el seguro
exterior
Usted pagaría por separado la asociación master y mantenimiento
Si fuera un homeowner asociación solo pagarías mantenimiento
Pero si pagarías seguro de la propiedad
¿QUÉ FACTORES INFLUYEN SOBRE LOS PAGOS DE LA
HIPOTECA?
El monto del pago inicial, el monto del préstamo
Hipotecario, la tasa de interés, el plazo y el programa de
Cancelación afectarán el total del pago de la hipoteca
(podría ser un refinanciamiento)
¿CÓMO INFLUYE LA TASA DE INTERÉS EN EL
ASEGURAMIENTO DE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO?
Una tasa de interés menor le permite obtener un préstamo
Mayor que una tasa de interés más alta, con el mismo
Pago mensual. Las tasas de interés pueden variar mientras
Busca un préstamo, de manera que pregunte a las
Entidades crediticias si ofrecen una tasa "inmóvil" que
Garantice una tasa de interés específica durante un período
De tiempo determinado. Recuerde que la entidad crediticia
Le debe informar la TAE o tasa anual efectiva [Anual
Percentage Rate
(APR)] del préstamo. La TAE expresa el
Costo de un préstamo hipotecario en términos de una tasa
De interés anual. Generalmente es más alta que la tasa de
Interés porque también incluye el costo de los puntos, el
Seguro hipotecario y otros gastos incluidos en el préstamo
¿QUÉ SUCEDE SI LAS TASAS DE
INTERÉS BAJAN Y
PACTÉ UN PRÉSTAMO CON TASA FIJA?
Si las tasas de interés caen significativamente, podría
Considerar la refinanciación. La mayoría de los expertos
Coinciden en que si planea estar en su casa durante al
Menos 18 meses y puede obtener una tasa del 2% por
Debajo de la actual, le conviene refinanciar. Sin embargo,
La refinanciación podría involucrar el pago de muchos de los
Gastos abonados al cierre original, más los costos de
Iniciación y solicitud de préstamo
¿QUÉ SON LOS PUNTOS DE DESCUENTO?
Los puntos de descuento le permiten bajar la tasa de
Interés. Básicamente, se trata de interés pagado por
Anticipado y cada punto equivale al 1% del monto total del
Préstamo. Generalmente, por cada punto pagado en una
Hipoteca a 30 años, la tasa de interés se reduce en 1/8 (o
0.125) de un punto porcentual. Cuando busque préstamos,
Solicite a las entidades crediticias una tasa de interés con 0
Puntos y observe cuánto baja la tasa con cada punto
Pagado. Los puntos de descuentos son convenientes si
Planea estar en la vivienda durante bastante tiempo, ya
Que pueden reducir el pago mensual del préstamo. Los
Puntos son deducibles de impuestos cuando adquiere una
Vivienda y podría negociar con el vendedor que él pague
Algunos de ellos
¿QUÉ ES UNA CUENTA DE DEPÓSITO EN GARANTÍA?
¿NECESITO UNA?
La cuenta de depósito en garantía es establecida por la
Entidad crediticia y en ella se aparta una porción de su
Pago hipotecario mensual para cubrir los costos anuales del
Seguro del propietario, el seguro hipotecario (si
Corresponde) y los impuestos sobre la propiedad. Las
Cuentas de depósito en garantía son una buena idea
Porque aseguran que el dinero estará siempre disponible
Para estos pagos. Si utiliza una cuenta de depósito en
Garantía para pagar el impuesto sobre la propiedad o el
Seguro del propietario, asegúrese de no ser multado por el
Pago fuera de término, dado que es la responsabilidad de
La entidad crediticia efectuar estos pagos.
PRIMEROS PASOS
¿QUÉ PASOS SE DEBEN SEGUIR PARA
OBTENER UN
PRÉSTAMO?
El primer paso para obtener un préstamo es completar la
Solicitud de préstamo. Para ello, necesitará la siguiente
Información:
Talones de pago de los últimos dos o tres meses
Formularios W2 de los últimos dos años
Información sobre deudas a largo plazo
Estados de cuenta recientes
Declaraciones impositivas de los últimos dos años
Pruebas de otros ingresos
Dirección y descripción de la propiedad que desea comprar
Contrato de venta
Durante el proceso de solicitud, la entidad crediticia
Solicitará un informe de su historial crediticio y una
Tasación realizada por un profesional de la propiedad que
Desea adquirir. El proceso de solicitud por lo general
Demora de una a seis semanas
¿CÓMO ELIJO LA MEJOR ENTIDAD
CREDITICIA PARA MÍ?
Elija la entidad crediticia con cuidado. Tenga en cuenta la
Estabilidad financiera y una reputación de satisfacción al
Cliente. Asegúrese de elegir una compañía que le brinde
Asesoramiento útil y que lo haga sentir a gusto. Es
Preferible una entidad crediticia con autoridad para aprobar
y procesar su préstamo localmente, ya que le será más
Sencillo controlar el estado de la solicitud y formular
Preguntas. Además, resulta beneficioso cuando la entidad
Crediticia conoce las condiciones y los valores de las
Viviendas en el área local. Investigue y consulte con sus
Familiares, amigos y agente de bienes raíces.
¿EN QUÉ DIFIEREN LA PRECALIFICACIÓN Y LA
PREAPROBACIÓN?
La precalificación es una manera informal de averiguar
Cuánto dinero puede pedir prestado. Puede ser
"precalificado" por teléfono, sin completar ninguna
Solicitud, informando a una entidad crediticia sus ingresos,
Sus deudas a largo plazo y el monto del pago inicial que
Está en condiciones de realizar. Esto no implica ninguna
Obligación y lo ayuda a establecer el monto aproximado del
Que podría disponer para comprar una vivienda.
La pre-aprobación es el compromiso formal de una entidad
Crediticia de efectuar un préstamo. Incluye reunir los
Registros financieros mencionados en la Pregunta 47 (sin la
Descripción de la propiedad y el contrato de venta) y pasar
Por un proceso de aprobación preliminar. La pre
aprobación
Le da una idea definida de lo que puede gastar y demuestra
A los vendedores sus intenciones de compra
¿CÓMO PUEDO OBTENER INFORMACIÓN ACERCA DE MI
HISTORIAL CREDITICIO?
Existen tres compañías de información crediticia
Principales: Equifax, Experian y Trans Union Para obtener
Su informe crediticio sólo tiene que llamar y solicitarlo. Una
Vez que recibe el informe, verifique su exactitud. Revise las
Columnas "límite máximo de crédito", "préstamo total" y
"vencimientos atrasados". Se recomienda obtener copias
De las tres compañías para asegurarse de que no existan
Errores, ya que cualquiera de ellas podría proporcionar un
Informe a su entidad crediticia. El costo de emisión de los
Informes de crédito varía entre $5 y $20, pero algunos
Estados permiten que los ciudadanos los obtengan en
Forma gratuita. Para obtener más información,
Comuníquese con las compañías de información a los
Números siguientes
COMPAÑÍAS DE INFORMACIÓN CREDITICIA
|
Nombre
de la
Compañía
|
|
Experian
|
Equifax
|
Trans
|
|
|
Número
telefónico
|
(888) 524-3666
|
(800) 685-1111
|
(800) 916-
8800
|
¿QUÉ DEBO HACER SI ENCUENTRO UN ERROR EN MI
HISTORIAL CREDITICIO?
Los errores sencillos se corrigen fácilmente escribiendo a la
Compañía de información, señalando el error y
Proporcionando una prueba del mismo. También puede
Solicitar que incluyan sus propias explicaciones del
Problema. Por ejemplo, si efectuó un pago con
Posterioridad al vencimiento a raíz de una enfermedad,
Explique esa razón para el registro. Las entidades
Crediticias generalmente son comprensivas respecto a los
Problemas legítimos
¿QUÉ ES LA CALIFICACIÓN
CREDITICIA Y CÓMO LA
UTILIZA LA ENTIDAD CREDITICIA?
La calificación crediticia es un número, basado en su
Historial crediticio, que representa la posibilidad de que no
Sea capaz de cancelar un préstamo. Las entidades
Crediticias la utilizan para determinar su aptitud para
Obtener un préstamo hipotecario. Cuanto mejor sea la
Calificación, mayores serán sus posibilidades de obtener un
Préstamo. Para más información, consulte a su entidad
Crediticia
¿CÓMO PUEDO MEJORAR MI CALIFICACIÓN?
No existen maneras sencillas de mejorar la calificación
Crediticia, pero puede trabajar para mantenerla dentro de
Los límites aceptables manteniendo un buen historial
Crediticio. Esto significa pagar sus facturas en término y no
Contraer demasiadas obligaciones financieras comprando
Más de lo que puede pagar
EN BUSCA DEL PRÉSTAMO APROPIADO PARA USTED
¿CÓMO ELIJO EL MEJOR PROGRAMA DE PRÉSTAMO
PARA MÍ?
Su situación personal determinará el mejor tipo de
Préstamo para usted. Con sólo formularse algunas
Preguntas, puede ayudar a reducir el ámbito de la
Búsqueda entre las numerosas opciones disponibles y
Determinar cuál es el mejor préstamo para usted.
¿Espera que sus finanzas cambien en los próximos años?
¿Planea vivir en esta casa durante mucho tiempo?
¿Se siente cómodo con la idea de un monto de pago de la
Hipoteca variable?
¿Desea liberarse de la deuda hipotecaria para cuando sus hijos
Se acerquen a la edad universitaria o para cuando esté a punto de
Jubilarse?
Su entidad crediticia puede ayudarlo a utilizar las
Respuestas a preguntas como éstas para decidir que tipo de
Préstamo se adapta mejor a sus necesidades.
¿CUÁL ES LA MEJOR FORMA DE
COMPARAR LAS
CONDICIONES DE LOS PRÉSTAMOS
ENTRE ENTIDADES
CREDITICIAS?
En primer lugar, haga una lista de control de la información
Crediticia de cada entidad. Debería incluir el nombre de la
Compañía y la información básica, el tipo de hipoteca, el
Pago inicial mínimo requerido, la tasa de interés y los
Puntos, los gastos de cierre, el tiempo de procesamiento
Del préstamo y si se permite el pago anticipado.
Hable con las compañías por teléfono o personalmente.
Asegúrese de llamar a todas las entidades crediticias de la
Lista el mismo día, ya que las tasas de interés pueden
Fluctuar diariamente. Además de llevar a cabo su propia
Investigación, su agente de bienes raíces podría tener
Acceso a una base de datos de entidades crediticias y
Opciones de hipotecas. Aunque su agente podría simpatizar
Con una entidad crediticia en particular, también podrá
Sugerirle otras opciones
¿EXISTEN COSTOS O GASTOS ASOCIADOS CON EL
PROCESO DE INICIACIÓN DEL PRÉSTAMO?
Sí. Cuando presenta su solicitud, deberá pagar un gasto de
Solicitud de préstamo para cubrir los costos de suscripción
Del préstamo. Esta tarifa se utiliza para pagar la tasación
De la vivienda, la copia de su informe crediticio y todos los
Gastos adicionales que fueran necesarios. El gasto de
Solicitud generalmente no es reembolsable.
¿QUÉ ES RESPA?
RESPA es la sigla en inglés de la Ley de Procedimientos de
Liquidación de Bienes Raíces (Real Estate Settlement
Procedures
Act). Exige a las entidades crediticias poner a
Disposición de los potenciales clientes la información
Durante el proceso hipotecario. De esta manera, se protege
A los prestatarios contra los abusos de las entidades
Crediticias. RESPA exige que las entidades crediticias
Informen a los prestatarios acerca de la totalidad de los
Gastos de cierre, los servicios de las entidades crediticias y
Las prácticas relacionadas con las cuentas de depósito en
Garantía, y las relaciones comerciales entre los proveedores
De servicios de cierre y otras partes de la operación.
15% de retención de impuestos sobre las ganancias de la venta
Para obtener más información, visite RESPA, o llame al
(800) 569 4287 Para obtener asesoramiento local
¿QUÉ ES UN CÁLCULO DE BUENA FE Y CUÁL ES SU
UTILIDAD?
Es una estimación que enumera todos los gastos pagados
Antes del cierre, todos los gastos de cierre y los costos de
La cuenta de depósito en garantía que deberá afrontar para
Adquirir una vivienda. La entidad crediticia se lo deberá
Proporcionar dentro de los tres días de presentada su
Solicitud, para que pueda evaluar el préstamo con
Exactitud
ADEMÁS DE RESPA, ¿TIENE LA ENTIDAD CREDITICIA
ALGUNA OTRA RESPONSABILIDAD?
Las entidades crediticias no pueden discriminar de ninguna
Manera a ningún prestatario potencial. Si considera que
Una entidad crediticia se niega a prestarle sus servicios a
Raíz de su raza, color, nacionalidad, religión, sexo, situación
Familiar o discapacidad, comuníquese con la Oficina de
Equidad de Vivienda de HUD (HUD's
Office of Fair Housing)
Al (800) 6699777 (o al (800) 9279275 para las personas
Con problemas auditivos).
Visitar www.casasfloridamiami.com
¿CUÁLES SON MIS RESPONSABILIDADES DURANTE EL
PROCESO DE OTORGAMIENTO DEL PRÉSTAMO?
Para asegurarse de no ser víctima de un fraude, siga todos
Estos pasos al solicitar un préstamo:
Asegúrese de leer y comprender todo antes de firmar.
Niéguese a firmar documentos en blanco.
No compre propiedades para otras personas.
No exagere sus ingresos.
No exagere su tiempo de empleo.
No exagere sus bienes.
Informe sus deudas con exactitud.
No modifique sus declaraciones de impuestos sobre la renta por
Ninguna razón. Diga la verdad acerca de los regalos. No enumere
Co
prestatarios falsos en su solicitud de préstamo.
Sea sincero acerca de sus problemas crediticios, pasados y
Presentes.
Sea honesto respecto de sus intenciones de ocupar la vivienda.
No presente documentos acreditativos falsos
CIERRE
¿QUÉ SUCEDE UNA VEZ QUE SOLICITÉ
MI PRÉSTAMO?
Generalmente, la entidad crediticia demora de una a seis
Semanas para completar la evaluación de su solicitud. No
Es inusual que la entidad crediticia le solicite información
Adicional luego de la presentación de la solicitud. Cuanto
Antes proporcione la información, con mayor rapidez será
Procesada su solicitud. Una vez que toda la información ha
Sido verificada, la entidad crediticia lo llamará para
Informarle el resultado de su solicitud. Si el préstamo es
Aprobado, se define una fecha de cierre y la entidad
Crediticia revisará el cierre con usted. Luego del cierre,
Usted podrá mudarse a su nueva casa.
¿QUÉ COSAS DEBO TENER EN CUENTA ANTES DEL
CIERRE?
Probablemente ésta sea la primera oportunidad de
Examinar la vivienda sin muebles, lo que le dará un
Panorama claro de la situación. Examine las paredes y los
Cielorrasos cuidadosamente, así como los trabajos que el
Vendedor hubiera aceptado realizar en respuesta a la
Inspección. Todos los problemas detectados anteriormente
y que no hubieran sido corregidos se deberán mencionar
Antes del cierre. Es la responsabilidad del vendedor
Solucionarlos
¿QUÉ INCLUYE EL COSTO DE CIERRE?
Algunas localidades pueden tener gastos de cierre
Habituales o únicos, pero por lo general incluyen lo
Siguiente:
Honorarios de abogados o de la cuenta de depósito en garantía
(Suyos y de su entidad crediticia, si corresponde)
Impuestos sobre la propiedad (para cubrir el período impositivo a
La fecha)
Intereses (pagados desde la fecha de cierre hasta 30 días antes
Del primer pago mensual)
Costos de iniciación del préstamo (cubre los gastos
Administrativos de la entidad crediticia)
Costos de registro
Costos de evaluación
Primera prima del seguro hipotecario (si corresponde)
Seguro de título (suyo y de la entidad crediticia)
Puntos de descuento del préstamo
Primer pago a la cuenta de depósito en garantía para impuestos a
Los bienes raíces y seguros futuros
Pago de la póliza de seguro del propietario (y seguro contra
Incendios e inundaciones, si corresponde)
Costos de preparación de la documentación
¿QUÉ SUCEDE EL DÍA DEL CIERRE?
Usted presentará su póliza de seguro del propietario
Pagada o una carpeta y un recibo que demuestren que se
Ha abonado la prima. El agente de cierre le informará el
Dinero que usted le adeuda al vendedor (el resto del pago
Inicial, los impuestos pagados por anticipado, etcétera) y, a
Continuación, el dinero que el vendedor le adeuda a usted
(Impuestos no pagados y alquiler pagado por anticipado, si
Corresponde). El vendedor presentará las pruebas de las
Inspecciones, las garantías, etcétera.
Una vez que esté seguro de comprender toda la
Documentación, usted firmará la hipoteca, aceptando que si
No efectúa los pagos, la entidad crediticia tendrá derecho a
Vender su propiedad y aplicar el precio de venta al monto
Que usted adeude más gastos. También firmará un pagaré
Hipotecario, prometiendo cancelar el préstamo. El vendedor
Le entregará el título de la vivienda en la forma de una
Escritura firmada.
Usted le pagará al agente de la entidad crediticia todos los
Gastos de cierre y, a su vez, éste le proporcionará un
Informe de pago de todos los conceptos pagados por usted.
Luego, la escritura y la hipoteca serán inscriptas en el
Registro de Escrituras del estado, y usted se convertirá en
El propietario de la Vivienda
¿QUÉ ME ENTREGAN EN EL CIERRE?
Informe de pago, Formulario CD (enumera los servicios
Prestados y los costos cobrados; es completado por el agente de
Cierre y debe serle entregado antes o durante el cierre)
tres días antes
ver documento entregado de las nuevas regulaciones del
TRID
Declaración de veracidad del préstamo
Pagaré hipotecario
Hipoteca o Escritura de fideicomiso
Contrato de venta obligatorio (preparado por el vendedor; su
Abogado debería revisarlo)
Llaves de su nueva casa
CÓMO PUEDEN HUD Y LA FHA AYUDARME A
CONVERTIRME EN UN PROPIETARIO DE VIVIENDA
¿QUÉ ES EL DEPARTAMENTO DE VIVIENDA Y
DESARROLLO URBANO DE EE.UU.?
También conocido como HUD, el Departamento de Vivienda
y Desarrollo Urbano de EE.UU. se creó en 1965 para
Desarrollar políticas y programas nacionales orientados a
Las necesidades de vivienda en EE.UU. Una de las misiones
Principales de HUD es la creación de un ambiente de vida
Apropiado para todos los norteamericanos mediante el
Desarrollo y el mejoramiento de las comunidades del país y
La aplicación de leyes de vivienda justas.
¿CÓMO AYUDA HUD A LOS COMPRADORES Y
PROPIETARIOS DE VIVIENDAS?
HUD ayuda a la gente a través de la administración de
Diferentes programas que desarrollan y fomentan viviendas
Accesibles. Específicamente, HUD representa un papel
Importante en la vivienda propia, facilitando el acceso a los
Préstamos de las familias con ingresos bajos y moderados
A través de su programa de seguro hipotecario de la FHA y
De su programa de viviendas de HUD. HUD posee viviendas
En muchas comunidades en todo EE.UU. y las ofrece para
La venta a precios atractivos y en términos económicos.
HUD también protege a los consumidores a través de la
Educación, las leyes de equidad de vivienda y las iniciativas
De rehabilitación de Vivienda
¿QUÉ ES LA FHA?
La Administración Federal de Vivienda (Federal
Housing
Administración), que actualmente pertenece a HUD, se creó
En 1934 para promover las oportunidades de los
Norteamericanos de ser propietarios de sus viviendas. Al
Proporcionar a los prestamistas particulares seguros
Hipotecarios, la FHA les da la seguridad que necesitan para
Efectuar préstamos a aquellos que compran una vivienda
Por primera vez y que quizá no calificarían para los
Préstamos convencionales. La FHA ha ayudado a más de
26 millones de norteamericanos a comprar una vivienda
¿CÓMO PUEDE AYUDARME LA FHA EN LA
COMPRA DE
UNA VIVIENDA?
La FHA trabaja para que la vivienda propia sea una
Posibilidad para más norteamericanos. Con la FHA, usted
No necesita un historial crediticio perfecto o un trabajo con
Un sueldo alto para calificar para un préstamo. La FHA
También facilita el acceso a los préstamos mediante la
Exigencia de pagos iniciales menores que los préstamos
Convencionales. De hecho, un pago inicial de la FHA podría
Equivaler a unos pocos meses de alquiler. Además, sus
Pagos mensuales no necesitan ser mucho mayores que el
Alquiler
¿CÓMO SE FINANCIA LA FHA?
Las reclamaciones de las entidades crediticias pagadas por
El programa de seguro hipotecario de la FHA provienen del
Fondo Mutual de Seguros Hipotecarios. Este fondo está
Formado por las primas pagadas por los prestatarios
Asegurados por la FHA. No se utiliza ningún dinero
Proveniente de impuestos para financiar el programa
¿QUIÉNES PUEDEN CALIFICAR PARA LOS PRÉSTAMOS
DE LA FHA?
Cualquiera que reúna los requisitos crediticios, que pueda
Pagar las cuotas de la hipoteca y la inversión en efectivo, y
Que planee utilizar la propiedad hipotecada como residencia
Principal puede solicitar un préstamo asegurado por la FHA
¿CUÁL ES EL LÍMITE DE PRÉSTAMO DE LA FHA?
Los límites de los préstamos de la FHA varían de una zona
A otra del país, desde $115,200 en las áreas de bajo costo
Hasta $345,000 en las áreas de costos más altos. Los
Montos máximos de los préstamos para viviendas de
Unidades múltiples son mayores que los de unidades
Simples y, además, varían de una zona a otra.
Dado que estos montos máximos están relacionados con
Los límites de préstamos reglamentarios y los precios
Promedio de las viviendas del área, los límites de los
Préstamos de la FHA están sujetos a cambios periódicos.
Solicite a su entidad crediticia los detalles y la confirmación
De los límites actuales
¿CUÁLES SON LOS PASOS DEL PROCESO DE PRÉSTAMO
DE LA FHA?
Con la excepción de algunos formularios adicionales, el
Proceso de solicitud de préstamo de la FHA es similar al de
Un préstamo convencional Gracias a
Las nuevas medidas de automatización, los préstamos de la
FHA pueden ser originados más rápidamente que en el
Pasado. Además, si no desea asistir a una reunión cara a
Cara, puede solicitar un préstamo de la FHA por correo, por
Teléfono, a través de Internet o videoconferencia.
¿QUÉ INGRESOS NECESITO TENER PARA CALIFICAR
PARA UN PRÉSTAMO DE LA FHA?
No existe un requisito de ingresos mínimos. Sin embargo,
Debe poder probar ingresos regulares durante al menos los
Últimos tres años y demostrar que pagó siempre sus
Facturas en término
¿QUÉ CALIFICA COMO UNA FUENTE DE INGRESOS
PARA LA FHA?
Salarios estacionales, ayuda financiera a menores, pagos
Jubilatorios, compensaciones por desempleo, beneficios de
La Administración de Veteranos de Guerra (VA), salarios del
Ejército, ingresos provenientes de la Seguridad Social
(Social Security), pensiones alimenticias y alquileres
Pagados por miembros de la familia, todos califican como
Fuentes de ingresos. Los salarios de tiempo parcial, horas
Extras y adicionales también cuentan, siempre que sean
Regulares. Los planes de ahorro especiales, como los
Establecidos por una asociación religiosa o comunitaria
También califican. Para la FHA, el tipo de ingreso no es tan
Importante como la regularidad del mismo
¿PUEDO TENER DEUDAS Y, AÚN ASÍ, CALIFICAR PARA
LOS PRÉSTAMOS DE LA FHA?
Sí. Las deudas a corto plazo no cuentan siempre que
Puedan ser saldadas en el término de diez meses. Algunos
Gastos regulares, como los costos del cuidado de los hijos,
No son considerados deudas. Consulte a su entidad
Crediticia o a su agente de bienes raíces para saber si cubre
La relación deuda
ingresos
¿CUÁL ES LA RELACIÓN DEUDA-INGRESOS PARA LOS
PRÉSTAMOS DE LA FHA?
La FHA le permite utilizar el 29% de sus ingresos para los
Costos de vivienda y el 56% para la vivienda y otras
Deudas a largo plazo. Con un préstamo convencional, esta
Relación de calificación le permite utilizar solamente el 28%
Para la vivienda y el 47% para la vivienda y otras deudas
Estos porcentajes varían
según el prestamista o el banco
¿PUEDE EXCEDER ESTA RELACIÓN?
Puede calificar para excederse si posee:
Un pago inicial importante
Una capacidad demostrada para pagar más por los gastos de
Vivienda
Reservas importantes en efectivo
Capital neto suficiente para cancelar la hipoteca
Independientemente de los ingresos
Evidencia de un historial crediticio aceptable o de uso limitado del
Crédito
Plazo para el pago de la hipoteca inferior al máximo
Fondos proporcionados por una organización
Una disminución en los gastos mensuales de vivienda
¿DE CUÁNTO DEBE SER EL PAGO INICIAL PARA UN
PRÉSTAMO DE LA FHA?
Debe contar con un pago inicial de al menos el 3.5% del
Precio de compra de la vivienda. Los programas de
Préstamos más accesibles ofrecidos por prestamistas
Particulares exigen un pago inicial que oscila entre el 3.5
% y
El 5%, y un mínimo del 3.5% debe provenir directamente de
Los fondos propios del prestatario.
¿QUÉ PUEDO UTILIZAR PARA ABONAR EL PAGO INICIAL
Y LOS GASTOS DE CIERRE DE UN PRÉSTAMO DE LA FHA?
Además de sus propios fondos, puede utilizarse regalos en
Efectivo o dinero de un club de ahorro privado. Si es capaz
De realizar algunas reparaciones y mejoras, su trabajo
Puede ser utilizado como parte del pago inicial
(Denominado "equidad por esfuerzo"). Si posee un alquiler
Con opción a compra, los pagos adicionales al alquiler
Efectuados al vendedor también podrían ser considerados
¿CÓMO INFLUYE MI HISTORIAL
CREDITICIO EN MI
CAPACIDAD DE CALIFICAR?
Generalmente, la FHA es más flexible que las entidades
Crediticias convencionales en sus pautas de calificación. De
Hecho, la FHA le permite restablecer el crédito si:
Han transcurrido dos años desde la rehabilitación
de una quiebra
Todos los juicios han sido pagados
Todos los embargos impositivos pendientes de pago han sido
Satisfechos o se han efectuado los arreglos necesarios para
Establecer un plan de cancelación con el IRS o con la
Departamento de Renta estatal
Han transcurrido tres años desde una ejecución hipotecaria o
Desde la resolución de un traspaso
¿PUEDO CALIFICAR PARA UN PRÉSTAMO DE LA FHA
SIN UN HISTORIAL CREDITICIO?
Sí. Si prefiere pagar sus deudas en efectivo o si es muy
Joven para tener crédito, existen otras maneras de probar
Su elegibilidad. Hable con su entidad crediticia para obtener
Más información
¿QUÉ TIPOS DE GASTOS DE CIERRE ESTÁN
ASOCIADOS
CON LOS PRÉSTAMOS ASEGURADOS POR LA FHA?
Con la excepción del agregado de una prima de seguro
(Mortgage Insurance)
Hipotecario de la FHA, los gastos de cierre de la FHA son
Similares a los de los préstamos convencionales descritos
En la Pregunta de costos de
cierre. La FHA exige una prima de seguro
Hipotecario único y por adelantado equivalente al 2.25% de
La hipoteca, que se deberá pagar en el cierre (o del 1.75%
Si completa el programa HELP, vea la Pregunta siguiente).
Luego del cierre, Usted se Hará responsable de una prima anual, que deberá pagar
Mensualmente, si su hipoteca es a más de 15 años o si
Tiene un préstamo a 15 años con un LTV mayor al 90%.
La FHA exige una prima de seguro
Hipotecario único Actualmente por 30 Anos del préstamo
Hace unas anos atrás Esta Prima inicial podrá ser reembolsada parcialmente si el
Préstamo se paga en su totalidad durante los primeros
Siete años del plazo de pago
Eso cambió y ahora es por los 30 años de vida del préstamo
Se esta estudiando posiblemente para ya el 2017 reducir nuevamente el % de pagos mensuales de este seguro y los años del préstamo
espero que sea como lo fue hace 3 años atrás como era en el párrafo anterior
mencionado
¿CÓMO PUEDO RECIBIR UN DESCUENTO SOBRE LA
PRIMA INICIAL DE SEGURO
HIPOTECARIO DE LA FHA?
Solicite a entidad crediticia
si actualmente trabaja con este programa ya que no son todos los prestamistas
que lo saben usar
Información acerca del programa HELP de la FHA. HELP
(MMAP)
Programa Educativo para Compradores de Viviendas
(Homebuyer Education Learning
Program) está
Estructurado para ayudar a las personas como usted a
Iniciar el proceso de compra de una vivienda. Abarca temas
Como presupuesto, búsqueda de una vivienda, obtención
De un préstamo y mantenimiento de la vivienda. En la
Mayoría de los casos, si completa este programa tiene
Derecho a una reducción en la prima inicial de seguro
Hipotecario del 2.25% al 1.75% del precio de compra de su
Nueva vivienda
Generalmente se aplica para
compradores de bajos ingresos y es calificado por una tabla de ingresos y se
debe pasar un curso de 4 a
8 horas con el condado donde será acreditado con un certificado y una vez pasado
el curso se le notifica al prestamista y se le entrega el certificado para que
comience la aplicación y el expediente para este programa estatal
¿QUÉ ES PMI?
PMI es la sigla en inglés de Seguro o Asegurador
Hipotecario Privado (Private Mortgage Insurance or Insurer).
Se trata de compañías privadas que ofrecen seguros
Hipotecarios. Ofrecen a los prestatarios programas
Estándar y especiales accesibles. Estas compañías
Proporcionan pautas a las entidades crediticias que detallan
Los tipos de préstamos que aseguraron. Las entidades
Crediticias utilizan estas pautas para determinar la aptitud
Del prestatario. Las PMI generalmente tienen tasas de
Calificación más estrictas y exigen pagos iniciales mayores
Que la FHA, pero sus primas suelen ser más bajas y
Aseguran préstamos que exceden el límite de la FHA.
PRODUCTOS DE LA FHA (PROGRAMAS)
¿QUÉ ES UN PRÉSTAMO 203(b)?
Este es el programa de la FHA que se utiliza con mayor
Frecuencia. Ofrece un pago inicial bajo, pautas de
Calificación flexibles, costos crediticios limitados y un
Monto máximo de préstamo.
¿QUÉ ES UN PRÉSTAMO 203(k)?
Este préstamo permite al comprador de la vivienda
Financiar la compra y la rehabilitación de la vivienda
Mediante una única hipoteca. Una parte del préstamo se
Utiliza para pagar la hipoteca existente del vendedor y el
Resto se coloca en una cuenta de depósito en garantía y se
Libera a medida que se va completando la rehabilitación.
Las pautas básicas para los préstamos 203(k) son las
Siguientes:
La vivienda debe tener al menos un año de antigüedad.
El costo de rehabilitación debe ser de al menos $5,000,
Hasta $35,000
Pero el Valor total de la propiedad, incluido el costo de las
Reparaciones, No debe exceder el límite hipotecario máximo
De la FHA. El préstamo 203(k) debe cumplir con muchos de
Los requisitos de
Aptitud del préstamo 203(b).
Hable con su entidad crediticia acerca de las pauta
Específicas Estructurales, de mejoras y del uso eficiente
De la energía EMM
¿PUEDO VOLCAR LOS GASTOS DE CIERRE AL
PRÉSTAMO DE LA FHA?
No. Aunque no puede volcar los gastos de cierre al
Préstamo de la FHA, podría utilizar este monto para ayudar
A satisfacer el requisito de pago inicial. Para más
Información, consulte a su entidad crediticia.
¿SON ASUMIBLES LOS PRÉSTAMOS DE
LA FHA?
Sí. Puede asumir un préstamo existente asegurado por la
FHA, o bien, si es la persona dispuesta a vender, puede
Permitir que un comprador asuma el suyo. Asumir un
Préstamo puede ser muy beneficioso, ya que el proceso es
Más sencillo y menos costoso que el de un préstamo
Nuevo. Además, asumir un préstamo a menudo puede
Resultar en tasas de interés más bajas. El proceso de
Solicitud consiste, básicamente, en una verificación
Crediticia y no se exige la tasación de la propiedad.
Además, debe demostrar que posee ingresos suficientes
Para hacer frente al préstamo hipotecario. De esta manera,
La calificación para asumir un préstamo es similar a los
Requisitos de calificación para solicitar uno nuevo.
¿QUÉ DEBO HACER SI NO PUEDO REALIZAR UN PAGO
DE UN PRÉSTAMO?
Llame o escriba a su entidad crediticia tan pronto como le
Sea posible, explicando claramente la situación. Esté
Preparado para brindar información financiera.
¿EXISTE ALGUNA OPCIÓN SI ME ATRASO EN LOS
PAGOS DE MI PRÉSTAMO?
Sí. Hable con su entidad crediticia o con una agencia de
Asesoría aprobada por HUD para obtener más información.
A continuación se enumeran algunas opciones que podrían
Ayudarle a ponerse al día
Para préstamos de la FHA:
Continúe viviendo en su casa para calificar para ayuda.
Comuníquese con una agencia de asesoría de vivienda
Aprobada Por HUD ((800) 5694287 o
TDD: (800) 8778339) y colabore con
El asesor o entidad crediticia que esté tratando de ayudarle.
HUD posee varios programas de paliación de pérdidas para
Ayudarle: Tolerancia especial: su entidad crediticia
Determinará un plan de
Pagos modificados que
Podrían incluir una reducción o suspensión
Temporaria de los pagos. Puede calificar si ha sufrido una
Reducción involuntaria de sus ingresos o un aumento de sus
Gastos.
Modificación de hipoteca: permite la refinanciación de
La deuda o La extensión del plazo de pago del préstamo
Hipotecario, que Podría reducir los pagos mensuales.
Puede calificar si se
Recuperó de problemas financieros,
Pero los ingresos netos son
Inferiores a los anteriores.
Reclamo parcial: su entidad crediticia podría ayudarlo
A obtener Un préstamo de HUD sin intereses para
Actualizar los pagos de su
Hipoteca.
Venta anterior a la ejecución hipotecaria: le permite
Vender su Propiedad y cancelar el préstamo hipotecario
Para evitar la Ejecución.
Traspaso en lugar de ejecución hipotecaria: le permite
"devolver”su propiedad en forma voluntaria a la entidad
Crediticia No Salvará su vivienda pero lo ayudará a evitar
Los costos, el tiempo y
El esfuerzo del proceso de ejecución
Hipotecaria.
Si tiene problemas con una entidad crediticia poco dispuesta a
Cooperar o si considera que su prestador de servicios
Crediticios No le ofrece las opciones de paliación
De pérdidas más efectivas,
Llame al Centro de Paliación
De Pérdidas de la FHA al (888) 2978685 para obtener ayuda adicional
PARA PRÉSTAMOS CONVENCIONALES
Hable con su entidad crediticia acerca de las opciones
Específicas de paliación de pérdidas. Opere directamente
Con esta entidad para solicitar un "paquete completo". Una
Entidad crediticia secundaria, como Fannie Mae o Freddie
Mac, podrían haber adquirido su préstamo. Su entidad
Crediticia podría seguir las pautas apropiadas establecidas
Por Fannie o Freddie para determinar la mejor opción para
Su caso.
Fannie Mae no trata directamente con el prestatario. Ellos
Trabajan con la entidad crediticia para determinar el
Programa de paliación de pérdidas que mejor se adapta a
Sus necesidades.
Freddie Mac, al igual que Fannie Mae, normalmente
Trabajarán solamente con el prestador de servicios
Crediticios. Sin embargo, si tiene problemas con su entidad
Crediticia durante el proceso de paliación de pérdidas,
Puede solicitar ayuda al centro de atención al cliente
Llamando al (800) FREDDIE ((800) 3733343).
En cualquier situación de paliación de pérdidas, es
Importante recordar estos consejos útiles:
Examine cada alternativa razonable para evitar perder su
Vivienda, pero tenga cuidado con los timos. Por ejemplo,
Cuídese De:
Apropiación de la vivienda: un comprador ofrece
Cancelar la hipoteca o vender la propiedad si firma
La escritura y se muda.
Agencias de asesoría falsas: ofrecen asesoramiento
A un determinado costo cuando normalmente se
Obtiene gratuitamente.
No firme nada que no comprenda.
SEGURO HIPOTECARIO
¿QUÉ ES UN SEGURO HIPOTECARIO?
El seguro hipotecario es una póliza que protege a las
Entidades crediticias contra algunas o la mayoría de las
Pérdidas que resultan de la falta de pago de las hipotecas
De viviendas. Se exige principalmente a los prestatarios
Que realizan un pago inicial inferior al 20%.
¿CÓMO FUNCIONA UN SEGURO
HIPOTECARIO? ¿ES
COMO EL SEGURO DE VIVIENDA O
AUTOMÓVIL?
Al igual que el seguro de vivienda o automóvil, el seguro
Hipotecario exige el pago de una prima. Sirve como
Protección contra las pérdidas y se utiliza en el caso de una
Emergencia. Si un prestatario no puede pagar un préstamo
Hipotecario asegurado según se acordó, la entidad
Crediticia podrá realizar una ejecución hipotecaria sobre la
Propiedad y presentar una reclamación con el asegurador
Hipotecario por una parte o la mayoría de las pérdidas
¿NECESITO UN SEGURO HIPOTECARIO?
¿CÓMO LO
OBTENGO?
Necesita un seguro hipotecario solamente si planea realizar
Un pago inicial inferior al 20% del precio de compra de la
Vivienda. La FHA ofrece varios programas de préstamos
Que podrían satisfacer sus necesidades. Para más
Información, consulte a su entidad crediticia.
¿QUÉ ES UNA HIPOTECA PARA EL
USO EFICIENTE DE LA
ENERGÍA (EEM)?
La Hipoteca para el uso eficiente de la energía le permite al
Comprador de la vivienda ahorrar dinero en las futuras
Facturas de servicios. Esto se logra financiando el costo del
Agregado de características para el uso eficiente de la
Energía en una vivienda nueva o existente como parte de
La compra de una vivienda asegurada por la FHA. La EEM
Puede utilizarse con los préstamos 203(b) y 203(k). Las
Pautas básicas para las EEM son las siguientes:
Los costos de las mejoras deben ser determinados por un sistema
De evaluación de consumo eléctrico particular (Home
Energy
Rating
System) o por un consultor en consumo eléctrico. Este
Costo debe ser inferior a los ahorros anticipados de las mejoras.
Pueden calificar las viviendas de una y dos unidades, nuevas y
Existentes. Los condominios, no.
Las mejoras financiadas pueden ser de hasta el 5% del valor de la
Propiedad o $4,000, lo que sea mayor. El total debe estar dentro
Del límite de préstamo de la FHA
ELIMINADO.
¿QUÉ ES UN PRÉSTAMO TÍTULO I?
El préstamo Título I es otorgado por una entidad crediticia
y asegurado por la FHA, y se utiliza para efectuar
Renovaciones y reparaciones no lujosas en una vivienda.
Ofrece una tasa de interés y un programa de cancelación
Accesibles. Los préstamos van de $5,000 a $20,000. Si el
Monto del préstamo es inferior a $7,500, no se exige
Ningún gravamen sobre su propiedad. Para más
Información, consulte a su entidad crediticia
SUSTITUIDO
203k renovación
¿QUÉ OTROS PRODUCTOS O
PROGRAMAS DE
PRÉSTAMOS OFRECE LA FHA?
La FHA también asegura préstamos para la adquisición o
Rehabilitación de viviendas prefabricadas, condominios y
Cooperativas. También cuenta con programas especiales
Para áreas urbanas, víctimas de desastres y miembros de
Las fuerzas armadas. La FHA también ofrece un seguro
Para ARMS
¿CÓMO PUEDO OBTENER UN PRÉSTAMO ASEGURADO
POR LA FHA?
Comuníquese con una entidad crediticia aprobada por la
FHA, como una compañía hipotecaria participante, un
Banco, una asociación de ahorros y préstamos o una
Cooperativa de ahorro.
https://www.casasfloridamiami.com
https://asesoriaintegralbienesraicesflorida.blogspot.com/
Se prohíbe su publicación y comercialización
Incluyen más capital
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