reforma a la ley de condominios en Florida

Esta decisión, que fue unánime tanto en cámara como en senado , convierte en delitos la falsificación de firmas, el robo de votos y el ocultar documentos para cometer un fraude. Los conflictos de interés serán castigados penalmente y los edificios con más de 150 unidades estarán obligados a publicar reportes financieros y hasta copias de los contratos.

Quizás el cambio más significativo y polémico, es la inclusión de castigos penales por acciones que anteriormente las fuerzas del orden se negaban a investigar y procesar.

incluyeron referencias a las penalidades que ya existen en las leyes estatales por acciones como la falsificación de firmas, la desaparición de votos o registros de la asociación de propietarios (ahora castigado como alteración o destrucción de evidencia), y el robo de dinero, entre otros. Ahora está claro que estas acciones podrían llevar a los infractores a la cárcel.

El mensaje que se está mandando es que no hay ese temor de que vas a ir a las autoridades a reportar un daño o fraude y que las autoridades te digan ‘eso no es asunto nuestro’ 

dijo Fernández. “Ahora existe la posibilidad de que los actos de aquellos que se aprovechan de las comunidades, no van a quedar impunes”.

Guía sobre las reformas a la ley de condominios de Florida

Estos son los principales puntos incluidos en la nueva ley de condominios de la Florida, firmada por el gobernador Rick Scott.

Conflictos de interés

▪ Los abogados no pueden representar a las asociaciones si también representan a las compañías de administración. Esta cláusula incluye una excepción que indica que un abogado si puede representar a ambas entidades, en casos que no representen conflictos, como litigios a nombre del condominio.

▪ Un miembro de la junta o una compañía de administración no puede comprar una unidad en ejecución de una hipoteca, si la ejecución es resultado de un gravamen (lien) impuesto por la asociación por pagos atrasados.

Con este cambio la legislatura busca prevenir que juntas o compañía provoquen situaciones en las que los propietarios no puedan cumplir con sus pagos, como no aceptar sus abonos mensuales o imponer cuotas especiales excesivas, para luego quedarse con sus viviendas.

▪ Una asociación no puede emplear o contratar a ningún proveedor de servicios que pertenezca, emplee o esté relacionado con miembros de la junta.

Registros de las asociaciones

▪ Los registros de licitaciones para obras, servicios, materiales o equipos ahora son récords oficiales que las asociaciones deben preservar y entregar a los residentes que los pidan. Esto incluye a los inquilinos que, al igual que los propietarios, ahora tienen el derecho de inspeccionar los récords oficiales.

▪ Toda persona que intencionalmente y con conocimiento, se niegue a entregar registros de la asociación con el propósito de cometer, ayudar a cometer o encubrir un delito, podría enfrentar cargos por una felonía de tercer grado. Esto podría incluir cinco años de cárcel, cinco años de probatoria y una multa de $5,000.

ESTO NO SIGNIFICA QUE POR NO ENTREGAR UN DOCUMENTO INMEDIATAMENTE VAS A LA CÁRCEL

Abogada Yudany Fernández

“Es importante que la gente, sobre todo los miembros de una junta, entiendan que estos castigos no son automáticos, sino que hay que demostrar que los documentos se negaron con la intención de cometer o esconder actos delictivos”, dijo la abogada Yudany Fernández. “No significa que por no entregar un documento inmediatamente vas a la cárcel”.

▪ Las asociaciones en condos de 150 unidades o más están obligadas a publicar los reportes financieros en páginas webs, a las que los propietarios podrán acceder con contraseñas. Esta cláusula entrará en vigor en julio del 2018.

▪ Si una asociación no ha enviado por correo o entregado a un propietario una copia del informe financiero más reciente dentro de los cinco días hábiles después de recibir una solicitud por escrito, el propietario puede notificar al Departamento de Regulaciones estatal DBPR.

El DBPR deberá a su vez exigir a la asociación que envíe el informe financiero más reciente al propietario en otros cinco días. Las asociaciones que no cumplan con la solicitud, perderán el derecho de posponer un informe anual que se debe entregar al estado sobre las finanzas. El estado permite a las asociaciones posponer ese informe por tres años. El DBPR debe preservar los reportes financieros que entregan las asociaciones y proveerlos a los propietarios que los pidan.

“En muchos casos los propietarios no saben cuantas cuentas de banco tienen, que cantidad de dinero hay, y es información a la que tienen derecho”, dijo Fernández.

Elecciones

▪ Cualquier persona que establezca información falsa, bajo juramento, en conexión con las elecciones de la junta directiva de una asociación de condominio, o que conlleve a otra persona a hacer lo propio, está cometiendo un delito de tercer grado.

▪ Las personas que emitan votos de manera fraudulenta, ya sea alterando la firma de alguien o suplantando a un propietario de condominios, cometerían una felonía de tercer grado.

Esta cláusula castiga no solamente a miembros de juntas directivas, sino a cualquier persona que se involucre en el fraude, ya sea un vecino voluntario en las elecciones o un empleado de empresas de mantenimiento o bufetes de abogados, por ejemplo.

▪ La junta sólo podrá suspender el derecho de un propietario a votar si los pagos atrasados superan $1,000. Además, las juntas están obligadas a entregar una notificación sobre los pagos atrasados 30 días antes de suspender el derecho a voto.

▪ Los interventores judiciales o receivers no tiene derecho de emitir votos en las elecciones de las juntas directivas, a nombre de las unidades que administran.

“Este cambio es importante porque eso ha impedido a muchas asociaciones poder sacar a interventores, ya que ellos tienen el derecho de votar en contra de ser cancelados”, explicó la abogada Fernández. “Ahora esos votos no cuentan y los dueños tendrán más poder de decidir si buscan sacar al interventor, sin la influencia del propio interventor”.

▪ La oficina del Defensor de los Propietarios, conocido como Ombudsman, ahora tiene el derecho de revisar los votos emitidos en comicios de juntas directivas. Esto facilitará las investigaciones de presunto fraude electoral.

“Las boletas las protegemos mucho, quién firmó, de dónde vienen, por la privacidad del voto”, indicó Fernández. “Pero es importante que una entidad pueda revisar esas boletas en caso de investigación de fraude, porque si no, no se puede determinar quién cometió el fraude”.

ANTES, SI APARECÍAN DOS BOLETAS [ELECTORALES] DE LA MISMA PERSONA, LAS ELIMINÁBAMOS AMBAS PERO NO SE INVESTIGABA MÁS ALLÁ. ESO PODRÁ CAMBIAR

Abogada Yudany Fernández

▪ Un miembro de la junta directiva no puede servir más de cuatro términos consecutivos de dos años. Estos solo podrían volver a aspirar tras culminar sus términos, si obtienen una súper mayoría de los votos de los dueños.

▪ Las juntas ya no tendrán el derecho de certificar o no los revocatorios. Estos ahora son automáticos y los miembros de la junta revocada podrán pedir un arbitraje para revisar el caso.

Arbitraje

▪ El DBPR ahora tiene la opción de contratar abogados expertos en leyes de condominios, que cumplan los requisitos, como árbitros para casos de disputas. Una queja común de los propietarios es que los casos en arbitraje tardan meses y a veces años en resolverse, en parte debido a la falta de personal del DBPR y el alto volumen de reclamos.

Ahora los árbitros deben llevar a cabo las audiencias en un plazo de 30 días luego de que se apruebe el arbitraje, al menos que se conceda una extensión. Los árbitros deberán emitir las decisiones sobre el caso en un plazo de 30 días luego de llevar a cabo las audiencias, o podría perder su certificación como árbitro.

Entre los cambios a la ley de condominios se establece que miembros de juntas o compañías administradoras no podrán comprar una unidad en ejecución de hipoteca, si la ejecución es resultado de un gravamen (lien) impuesto por la asociación por pagos atrasados. 

C.M. GUERRERO cmguerrero@elnuevoherald.com